Kurzzeitvermietung in Italien 2026: Neue Grenze von zwei Wohnungen

Datum: 19. Januar 2026

Sehr geehrte Kunden*innen,

mit dem Haushaltsgesetz von 2026 wurden wesentliche Änderungen für die Kurzzeitvermietung in Italien beschlossen. Besonders relevant ist die Absenkung der zulässigen Anzahl von Wohnungen, die ohne Einstufung als unternehmerische Tätigkeit vermietet werden dürfen.

Nachfolgend finden Sie eine strukturierte und praxisnahe Zusammenfassung der neuen Regelung sowie deren steuerliche Auswirkungen.

Rahmenbedingungen

Ab dem Steuerjahr 2026 können natürliche Personen die Sonderregelung für Kurzzeitvermietungen nur noch dann anwenden, wenn sie höchstens zwei Wohnungen im jeweiligen Steuerjahr kurzfristig vermieten.

Bereits die Vermietung einer dritten Wohnung, selbst wenn diese nur für wenige Tage erfolgt, führt automatisch zur gesetzlichen Vermutung einer unternehmerischen Tätigkeit.

Zusammengefasst gilt:

• Maximal zwei Wohnungen dürfen pro Steuerjahr für Kurzzeitvermietungen genutzt werden.
• Ab der dritten Wohnung greift automatisch die gesetzliche Vermutung der unternehmerischen Tätigkeit.

Diese Vermutung ist absolut und nicht widerlegbar. Der Gesetzgeber knüpft damit unmittelbar an den Unternehmensbegriff des Art. 2082 des italienischen Zivilgesetzbuches an. Die Folge ist der zwingende Ausschluss aus dem steuerlichen Regime der Kurzzeitvermietung.

Relevante Auswirkungen

Vermieter, die mehr als zwei Wohnungen kurzfristig vermieten, verlieren bereits dem Grunde nach den Zugang zu dieser Begünstigung. In diesen Fällen gelten die Einkünfte nicht mehr als Einkünfte aus privater Vermögensverwaltung, sondern als Einkünfte aus unternehmerischer Tätigkeit.

Damit gehen regelmäßig die Pflicht zur Eröffnung einer MwSt.-Nr., die Anwendung der Mehrwertsteuerregelungen, entsprechende Buchführungspflichten sowie – je nach konkreter Ausgestaltung – auch Sozialversicherungspflichten einher.

Anwenderkreis und Praxisbeispiel

Für die Beurteilung der neuen Grenze ist ausschließlich die Anzahl der vom Steuerpflichtigen selbst kurzfristig vermieteten Wohnungen maßgeblich, nicht die Dauer oder Häufigkeit der Vermietung. Die kurzfristige Vermietung von drei verschiedenen Wohnungen, selbst nur für ein einziges Wochenende im Jahr, reicht aus, um die Unternehmereigenschaft auszulösen.

Die Vermietung mehrerer einzelner Zimmer innerhalb derselben Wohnung an unterschiedliche Mieter gilt weiterhin als eine einzige Wohnung und erhöht die Zählung nicht.

Beispiel

• Der Steuerpflichtige ist Eigentümer von drei Wohnungen
• Zwei Wohnungen werden von ihm selbst mit Kurzzeitmietverträgen (unter 30 Tagen) vermietet
• Eine weitere Wohnung ist mit einem ordentlichen Mietvertrag 4+4 vermietet

In diesem Fall wird die gesetzliche Schwelle von maximal zwei Wohnungen nicht überschritten, sodass die Regelungen zur Kurzzeitvermietung weiterhin Anwendung finden können.

Gestaltungsmöglichkeiten

Die gesetzliche Vermutung knüpft ausschließlich an die Person des Vermieters an, nicht an das einzelne Objekt. Das bedeutet, dass nur jene Wohnungen mitzuzählen sind, die vom Steuerpflichtigen selbst im Rahmen von Kurzzeitvermietungen genutzt werden.

Immobilien, die langfristig vermietet oder unentgeltlich überlassen werden und erst durch den Mieter oder Nutzungsberechtigten kurzfristig weitervermietet werden, erhöhen den Zähler des Eigentümers nicht.

Aus steuerlicher Sicht kann bei Aufnahme der Tätigkeit der Kurzzeitvermietung das Pauschalsystem („regime forfettario“) angewendet werden. In diesem Regime wird das steuerpflichtige Einkommen nicht anhand der tatsächlichen Erlöse und Kosten ermittelt, sondern mittels eines pauschalen Ausgabenabzugs, der je nach ausgeübter Tätigkeit variiert. Im Falle der Kurzzeitvermietung beträgt der pauschale Abzug 60%, sodass 40% der erzielten Erlöse als steuerpflichtiges Einkommen gelten, sofern der jährliche Umsatz die Grenze von 85.000 € nicht überschreitet.

Für die ersten fünf Jahre ab Tätigkeitsbeginn kommt – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – ein begünstigter Steuersatz von 5 % zur Anwendung; in den Folgejahren beträgt der Steuersatz 15 %. Durch die Anwendung des Pauschalsystems kann sich im Vergleich zur Besteuerung mit der Einheitsteuer von 21 % („cedolare secca“) ein steuerlicher Vorteil ergeben.

Die konkrete steuerliche Ausgestaltung hängt von den individuellen Umständen des Einzelfalls ab. Aus diesem Grund ist eine Überprüfung der konkreten Situation notwendig, um die optimale steuerliche Lösung zu ermitteln.

Fazit

Der italienische Gesetzgeber hat die steuerliche Behandlung der Kurzzeitvermietung von Immobilien ab 2026 deutlich verschärft. Die Sonderregelung für die sogenannte „locazione breve“ ist nur noch zulässig, wenn maximal zwei Wohnungen pro Steuerpflichtigem und Steuerjahr kurzfristig vermietet werden.

Die neue Regelung kann bereits bei geringfügigen Änderungen in der Vermietungspraxis zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen und zusätzlichen Verwaltungspflichten führen. Eine frühzeitige Analyse der bestehenden Immobilienstruktur ist daher entscheidend, um ungewollte Konsequenzen zu vermeiden.

Gerne prüfen wir Ihre individuelle Situation, analysieren die steuerlichen Auswirkungen der neuen Zwei-Wohnungen-Grenze und unterstützen Sie bei der optimalen Strukturierung Ihrer Immobilienvermietung.

Mit freundlichen Grüßen,

Munter Christoph