Dienstwohnungen in Südtiroler Gewerbegebieten

Datum: 12. Oktober 2026

Die Dienstwohnung in Südtirol wird für Gewerbebetriebe durch neue gesetzliche Regelungen attraktiver. Mit dem Landesgesetz Nr. 75/2026 wurde das Landesgesetz vom 10. Juli 2018, Nr. 9, „Raum und Landschaft“, geändert. Die Neuregelung ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen bis zu zwei Dienstwohnungen mit einer Gesamtfläche von maximal 220 m² in Gewerbegebieten.

Besonders relevant ist die Änderung für Familienbetriebe, in denen ein Generationswechsel ansteht, sowie für Unternehmen, bei denen mehrere Personen aus betrieblichen Gründen vor Ort wohnen müssen.

Neue Flächengrenzen für Dienstwohnungen

Nach der Neuregelung des Art. 27 Abs. 5 LG 9/2018 kann die zulässige Gesamtfläche der Dienstwohnungen unter den vorgesehenen Voraussetzungen von bisher 160 m² auf bis zu 220 m² erhöht werden. Gleichzeitig wird die Möglichkeit geschaffen, bis zu zwei Dienstwohnungen für denselben Betrieb vorzusehen.

Die Grenze von 220 m² gilt für die Gesamtfläche beider Dienstwohnungen. Sie bedeutet daher nicht, dass jede Einheit jeweils 220 m² umfassen darf.

Wichtig: Für Gewerbegebiete außerhalb des Siedlungsgebiets gelten zusätzliche Standortvoraussetzungen. Dort ist insbesondere entscheidend, ob die Gewerbezone bereits am 1. Juli 2026 rechtswirksam ausgewiesen war.

Gesetzliche Voraussetzungen im Überblick

Die Erweiterung ist nicht automatisch für jeden Gewerbebetrieb möglich. Vor der Planung sind insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

• Durchführungsplan: Der geltende Durchführungsplan muss die erforderlichen Baumassenreserven und Nutzungen zulassen.
• Grenzen für Sekundärnutzungen: Grundsätzlich dürfen höchstens 25 % der zulässigen Baumasse für Sekundärnutzungen vorgesehen werden. In Gemeinden mit mehr als 30.000 Einwohnern kann die Grenze unter den gesetzlichen Voraussetzungen bis zu 35 % betragen.
• Betriebliche Notwendigkeit: Die Dienstwohnung muss funktional mit dem Gewerbebetrieb verbunden und durch dessen Erfordernisse gerechtfertigt sein.
• Berechtigter Personenkreis: Die Nutzung ist auf die gesetzlich vorgesehenen Personen beschränkt, insbesondere Betriebsinhaber, berechtigte Beschäftigte und entsprechend qualifizierte mitarbeitende Familienangehörige.
• Grundbuchrechtliche Bindung: Die vorgeschriebene Verpflichtungserklärung und die erforderliche Grundbuchsanmerkung müssen berücksichtigt werden.

Betriebsnachfolge: Mehr Wohnraum für zwei Generationen

Die neue Regelung kann insbesondere Familienunternehmen zugutekommen, bei denen der bisherige Betriebsinhaber weiterhin am Standort wohnt, während die nächste Generation bereits Führungsverantwortung übernimmt.

Eine zweite Dienstwohnung kann in solchen Fällen die betriebliche Kontinuität unterstützen. Voraussetzung bleibt jedoch, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Nutzung und die betriebliche Erforderlichkeit erfüllt sind.

Die bloße Absicht, zusätzlichen privaten Wohnraum zu schaffen, reicht nicht aus.

Diese Punkte sind zu beachten

Vor einer Erweiterung von 160 auf 220 m² oder der Errichtung einer zweiten Dienstwohnung empfehlen wir folgende Schritte:

1. Gemeinde und Durchführungsplan kontaktieren: Klären, ob die zusätzliche Wohnfläche am Standort zulässig ist.
2. Standort prüfen: Insbesondere bei Gewerbegebieten außerhalb des Siedlungsgebiets den Stichtag 1. Juli 2026 berücksichtigen.
3. Flächen berechnen: Sicherstellen, dass beide Dienstwohnungen zusammen die zulässige Höchstfläche von 220 m² nicht überschreiten.
4. Betriebliche Erforderlichkeit dokumentieren: Beispielsweise im Zusammenhang mit einem Generationswechsel oder besonderen Bereitschaftsanforderungen.
5. Genehmigungs- und Bindungsvoraussetzungen klären: Die erforderlichen Unterlagen, Verpflichtungserklärungen und Grundbuchmaßnahmen rechtzeitig mit dem technischen Planer abstimmen.

Fazit

Die Änderungen des Art. 27 LG 9/2018 durch das LG 75/2026 eröffnen Südtiroler Gewerbebetrieben neue Möglichkeiten bei der Gestaltung von Dienstwohnungen. Die Erhöhung auf insgesamt 220 m² und die Möglichkeit einer zweiten Wohneinheit können insbesondere bei der Unternehmensnachfolge hilfreich sein.

Ob die Erweiterung im konkreten Fall zulässig ist, hängt jedoch von der Lage des Betriebs, dem Durchführungsplan, der betrieblichen Notwendigkeit und den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Unser Tipp: Lassen Sie die raumordnungsrechtlichen und baurechtlichen Voraussetzungen vor Beginn der Planung prüfen, um unnötige Kosten und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren zu vermeiden.

Mit freundlichen Grüßen,

Christoph Munter